Stiftung Warentest warnt vor geschlossenen Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds sind die Anleger mit ihrem Kapital an einer großen Immobilie wie einem Einkaufszentrum oder einem Hotelkomplex beteiligt, doch diese Form der Geldanlage ist für Otto Normalverbraucher zu riskant, warnt die Stiftung Warentest. In einem aktuellen Test wurden 58 geschlossene Immobilienfonds von den Experten genauer unter die Lupe genommen – mit verheerendem Ergebnis: In der Vorprüfung fielen schon 36 von 58 Fonds durch, weil ihr Risiko von vorneherein viel zu groß ist. Übrig blieben 22 Fonds, die einer Detailprüfung unterzogen wurden. Dabei wurden zunächst die Risikokennzahlen dieser Fonds betrachtet, wobei 4 weitere Fonds durchfielen und das Qualitätsurteil “mangelhaft” erhielten.

Die übrigen 18 Fonds wurden anschließend nach verschiedenen Kriterien beurteilt: Zu 40% ging die Werthaltigkeit der Immobilie und ihr Vermietungsstand in die Bewertung ein. Weitere 40% des Urteils ging auf die Ertrag- und Risikowerte der Anlage zurück. Dazu gehören im Einzelnen das Fremdkapitalrisiko, das Kostenrisiko sowie das Prognoserisiko. Die übrigen 20% der Note stammen aus Kennzahlen zur Kontrolle und des Vertrags (Verkaufsmotivation, Jahresabschluss, Prospektgutachten, Leistungsbilanz, Mittelverwendungskontrolle, Treuhänder, Anlegerbeirate sowie möglichen Verflechtungen zwischen Verkäufer, Mieter und Fondsanbieter). Von den 18 verbliebenen Fonds im Test wurden 10 mit der Note “ausreichend” und 8 mit “befriedigend” bewertet. Kein einziger Fond schnitt “gut” oder gar “sehr gut” ab, was vor allem an den hohen Kosten und verschiedenen Risiken bei dieser Geldanlage lag. Der beste geschlossene Immobilienfonds im Test war “FHH Immobilien 12 Studieren & Wohnen” mit dem Qualitätsurteil “befriedigend”. Die Mindestanlagesumme beträgt hier 50.000 Euro, die in Studentenappartements investiert werden.

Angesichts dieser Ergebnisse rät die Stiftung Warentest, dass sogar vermögende Anleger maximal 5% ihres Kapitals in geschlossene Immobilienfonds investieren sollten. Das Problem ist, dass die Anleger als Gesellschafter für Verluste in der Höhe ihrer Einlage haften, im schlimmsten Fall sogar Geld nachschießen müssen. Das kann dann der Fall sein, wenn die Mieteinnahmen geringer ausfallen als geplant oder Immobilien leer stehen. Es ist nicht möglich, aus einem geschlossenen Immobilienfonds auszusteigen, außer der Anleger kann seinen Anteil an einen neuen Interessenten verkaufen.

Wie die Stiftung Warentest berichtet wurden alleine im ersten Halbjahr 2012 über 733 Millionen Euro in geschlossene Immobilienfonds investiert, das entspricht einem Anstieg von 50% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Vielen Anlegern gefällt, dass sie bei geschlossenen Immobilienfonds nicht viel selbst tun müssen, tatsächlich übernehmen die Fondsanbieter den Kauf, die Verwaltung und Vermietung der Immobilienprojekte. Sie sind auch dafür zuständig das Kapital der Anleger einzusammeln und den Fonds zu schließen, sobald die eingesammelte Kapitalsumme ausreicht. In den folgenden Jahren erhalten die Anleger dann über jährliche Ausschüttungen sukzessive ihr eingezahltes Kapital zurück und später dann darüber hinaus Überschüsse. Wird die Immobilie irgendwann verkauft, können im Idealfall noch einmal größere Summen Geld an die Anleger ausgezahlt werden. Soweit die Theorie, doch in der Praxis sieht die Sache oft anders aus und für die Anleger sind geschlossene Immobilienfonds meistens wenig transparent. Das

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